Bail Réel et Solidaire : pouvoir acheter son logement

Logement : une aide pour les Guyancourtois

Soucieuse que des logements pour toutes et tous, quels que soient les revenus et les situations, soient construits sur le territoire communal, la Ville développe des projets innovants, notamment en matière d’accession aidée à la propriété.
Le 16 juin 2022 s’est ainsi tenue une réunion publique d’information pour présenter le premier projet de logements en Bail réel solidaire (BRS) à Guyancourt dont la commercialisation sera lancée en 2023.

Le bail réel solidaire (BRS), c’est quoi ?

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession aidée à la propriété qui s’adresse aux personnes qui n’ont pas les moyens d’acheter un bien immobilier sur le marché libre.

Le BRS dissocie le terrain et le bâtiment : le propriétaire n’achète que les murs de son logement et verse en complément une redevance mensuelle modique pour l’occupation du terrain. Ce dispositif permet de diminuer d’environ 30 % le prix global d’acquisition.

Où sera réalisé ce projet ?

Le projet de construction de logements en BRS sera situé dans le quartier de Villaroy, sur le terrain à l’angle de la rue Franck Lloyd Wright et de la rue Andrea Palladio.

43 logements seront disponibles en accession aidée à la propriété via ce dispositif. Outre les 43 logements en BRS, 49 autres logements en accession libre seront disponibles sur ce projet.

Comment ça marche ?

Le terrain est acheté par un organisme agréé appelé Organisme Foncier Solidaire (OFS), qui le conservera sans limite de durée.

Sur ce terrain, un opérateur (promoteur, bailleur ou coopérative) construit le bâtiment destiné à proposer des logements accessibles à la propriété pour des ménages dont les ressources se situent sous certains plafonds.

Les ménages éligibles (= sous conditions) achètent le droit d’occuper les murs du bâtiment pour une durée maximale de 99 ans. Pour cela, ils signent un Bail Réel Solidaire avec l’OFS. Le prix d’achat ne porte que sur la valeur des murs (logement et biens annexes : parking, cave…), pas sur le terrain, il est donc environ 30% moins élevé que pour l’achat d’un logement classique.

En complément, les propriétaires des logements versent chaque mois une redevance modique à l’OFS, de l’ordre de 1€ par m² habitable. Il s’agit d’un « loyer » versé pour le droit d’occupation du terrain.

Serais-je éligible au dispositif du BRS ?

Pour bénéficier du BRS, il faut respecter certaines conditions :

  • acheter et utiliser le logement comme sa résidence principale, pendant toute la durée d’occupation ;
  • avoir des revenus annuels inférieurs aux plafonds de ressources du PSLA – cf. tableau indicatif ci-dessous pour l’année 2022. (Ces plafonds sont réactualisés chaque année selon une circulaire de l’Etat)

BRS selon revenus

Selon votre composition familiale, si le revenu mensuel net avant impôt de votre foyer (revenu fiscal de référence) se situe entre 1.720 € et 4.200 €, vous faites partie des ménages plus spécifiquement visés par le dispositif.  Cela représente environ 2.000 ménages actuellement locataires sur Guyancourt.

D’autres conditions d’éligibilité ou de priorité sont susceptibles d’être prises en compte par l’OFS et l’opérateur au moment de la commercialisation du programme.

Qui réalise ce projet ?

Le projet de construction est réalisé dans le cadre de la ZAC de Villaroy, aménagée par la communauté d’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines.

Le programme immobilier sera réalisé par le groupe Valophis-Expansiel, le terrain restera la propriété de son office foncier solidaire.

Quand le programme sera-t-il commercialisé ?

La demande de permis de construire du projet sera déposée d’ici la fin de l’année 2022.

Les étapes de conception détaillée du bâtiment et la désignation des entreprises de construction doivent se poursuivre jusqu’à l’été 2023.

La commercialisation des logements en BRS sera lancée à l’automne 2023. C’est à ce moment que vous pourrez déposer votre dossier directement auprès de l’OFS et du promoteur. Les modalités vous seront précisées prochainement.

La Ville vous informera suffisamment à l’avance de la date de mise en vente des logements.

Quand le programme sera-t-il livré ?

Selon le calendrier prévisionnel, la livraison des logements devrait intervenir au 1er trimestre 2026.

Quels sera la taille des logements ?

Tous les types de logements seront commercialisés, du 2 pièces au 5 pièces.

La Ville et Saint-Quentin-en-Yvelines ont souhaité que pour chaque typologie, différentes configurations de surfaces soient disponibles pour s’adapter au besoin de chacun. Vous pourrez par exemple trouver des T3 et des T4, ou des T3+ et des T4+, ces derniers étant un peu plus grands en surface ce qui permet le cloisonnement ultérieur pour un bureau, une chambre supplémentaire…

BRS Typologie logement

A quel prix seront vendus les logements en BRS ?

Il est encore trop tôt pour fixer une grille de prix détaillée. Celle-ci sera communiquée au moment de la commercialisation, au printemps 2023.

Le Bail réel solidaire permet généralement d’obtenir des prix environ 30% moins élevé que pour l’achat d’un logement classique sur le marché neuf. Les prix pratiqués actuellement sur le marché neuf à Guyancourt avoisinent 5 000 €/m². Le dispositif BRS permettrait de ramener les prix d’acquisition à environ 3 500 €/m² en moyenne.

A ce prix d’acquisition, il faudra ajouter le versement mensuel de la redevance à l’OFS, dont le montant total dépendra de la surface du logement acquis sur la base de 1€/m².

Quelles seront mes charges financières après mon acquisition ?

Lorsque vous serez propriétaire des murs, les principales charges financières liées à votre logement seront réparties ainsi :

  • remboursement des mensualités du crédit bancaire que vous aurez contracté pour l’acquisition des murs du logement ;
  • redevance mensuelle versée auprès de l’OFS (propriétaire du terrain) ;
  • charges courantes de copropriété ;
  • abonnements et consommation individuels en fluides, énergie et télécommunications ;
  • taxe d’habitation (sous réserve que votre ménage y soit assujetti) ;
  • taxe foncière (uniquement sur la valeur des murs)

Je suis propriétaire, et après…

À tout moment, les propriétaires peuvent revendre leur appartement à un autre acquéreur en respectant deux conditions :

  • le nouvel acquéreur doit lui-même respecter les conditions d’éligibilité au BRS ;
  • le prix de revente est encadré et indexé. En cas de plus-value, celle-ci est donc limitée.

Le BRS est un dispositif qui est conçu pour favoriser l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes, pour poursuivre leur parcours résidentiel en dehors du marché locatif. Il est fait pour perdurer dans le temps, et bénéficier continuellement à d’autres ménages au fil des reventes.

En accédant à la propriété via le BRS plutôt que de continuer à verser un loyer, vos mensualités vous permettent de vous constituer un apport et poursuivre par la suite votre parcours résidentiel sur le marché immobilier classique.

À la revente, le bail initial est « rechargé » au bénéfice du nouvel acquéreur pour une nouvelle période dont la durée maximale ne dépassera pas 99 ans.

En cas de décès du/des propriétaire(s), le logement acquis en BRS est transmis aux héritiers.

L’un des héritiers pourra occuper le logement s’il est lui-même éligible aux critères définis.

Si les héritiers ne répondent pas aux critères d’éligibilité et/ou ne souhaitent pas occuper le logement à titre de résidence principale, le logement devra être revendu auprès d’un ménage éligible. Le produit de la vente reviendra aux héritiers.

Si pour diverses raisons vous n’êtes plus en mesure de rembourser vos mensualités, vous avez la possibilité de faire racheter votre logement par l’OFS et de formuler une demande pour être relogé dans le parc locatif social.

Le BRS est un dispositif ouvert à tout ménage dont les revenus sont inférieurs aux plafonds définis par l’Etat (cf. ci-dessus) et occupant le logement comme résidence principale. Etre primo-accédant n’est pas une condition indispensable.

Exemple : un couple avec enfants, propriétaire d’un logement de 2 ou 3 pièces, peut prétendre à acquérir un logement 4 ou 5 pièces en BRS s’il respecte les conditions d’éligibilité et que ses revenus ne lui permettent pas d’acquérir un tel logement sur le marché libre.

L’éligibilité aux critères du BRS s’évalue au moment de l’acquisition. Vous pourrez donc continuer à bénéficier de votre logement jusqu’à sa revente, quand vous le déciderez, à un acquéreur qui respectera lui-même les conditions d’éligibilité.

Pour bénéficier du BRS, vous devez l’occuper comme résidence principale. Il ne sera donc pas possible de le mettre en location.

L’OFS sera chargé de contrôler régulièrement que chacun des logements en BRS est bien occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.

Le dispositif BRS permet de diminuer le montant de votre achat en dissociant la valeur du terrain pour ne conserver que le prix du bâti à l’acquisition. Les critères de coût de construction n’entrent pas en compte dans le calcul pour diminuer le prix du bien.

La Ville de Guyancourt et Saint-Quentin-en-Yvelines veillent à ce qu’aucune économie ne soit recherchée par l’opérateur sur les coûts de construction. Nous garantissons ainsi que la qualité de la construction et des finitions sera la même pour les logements en BRS que pour ceux sur le marché libre.

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